2주택 전세보증금 12억 넘으면 2026 종합소득세 신고 달라질까

2주택이고 전세만 받는 사람은 예전에는 대체로 이렇게 생각했다.

“월세가 없으면 신고할 게 없지 않나?”

2026년 귀속분부터는 이 문장을 그대로 믿으면 위험하다.

국세청 안내 기준으로 2026년 귀속 이후부터는 고가주택, 즉 기준시가 12억원 초과 주택을 2채 보유한 사람도 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하면 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세대상에 포함될 수 있다.

한 줄로 정리하면 이렇다.

2026년 귀속 이후에는 2주택 + 두 주택 모두 고가주택 여부 + 보증금 등 합계 12억원 초과 여부를 같이 봐야 한다. 전세만 받는 2주택자라도 기준시가 12억원 초과 주택 2채이고 보증금 등이 12억원을 넘으면 종합소득세 신고에서 주택임대 간주임대료를 확인해야 한다.

이 글은 2026년 귀속 주택임대소득을 2027년 5월에 신고할 때를 염두에 둔 체크글이다.

2026년 5월에 신고하는 2025년 귀속분은 국세청 표에서 별도로 확인해야 한다.

여기서 날짜를 헷갈리면 안 된다.

세금은 연도라는 말을 좋아한다.

사람은 싫어한다.

그래서 더 표로 봐야 한다.

먼저 보는 5칸 판정표

확인 순서	질문	체크 포인트
1	부부합산 몇 주택인가	주택 수는 부부 합산으로 판단
2	2주택인가	2026년 귀속 이후 고가 2주택 보증금 규정 확인
3	각 주택 기준시가가 12억원을 초과하나	12억원 이하 주택은 고가 2주택 판단에서 제외될 수 있음
4	보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하나	국세청 안내의 2026년 귀속 이후 핵심 기준
5	월세 수입도 있나	월세가 있으면 별도 과세대상 여부 확인

이 표에서 2번부터 4번까지가 오늘의 핵심이다.

2주택이라고 다 같은 2주택이 아니다.

전세보증금이라고 다 같은 전세보증금도 아니다.

2026년 이후에는 고가주택 여부와 보증금 합계가 같이 중요해진다.

따라서 “나는 월세가 없으니까 괜찮다”로 끝내면 안 된다.

특히 서울·수도권 고가 아파트 2채를 전세로 놓은 경우라면 확인이 필요하다.

2025년 귀속과 2026년 귀속을 나눠야 하는 이유

국세청의 주택임대소득 과세대상 안내는 2025년 귀속 기준과 2026년 귀속 이후 기준을 나눠 설명한다.

2025년 귀속 표에서는 2주택자의 보증금·전세금은 과세대상에서 제외되는 흐름으로 볼 수 있다.

하지만 같은 국세청 안내에는 2026년 귀속 이후부터 고가주택 2주택자의 보증금 등에 대한 간주임대료 과세대상 포함 문구가 붙어 있다.

따라서 신고 연도를 이렇게 나눠야 한다.

신고 시점	신고하는 소득	2주택 전세보증금 체크
2026년 5월	2025년 귀속 주택임대소득	기존 2025년 귀속 표 기준 확인
2027년 5월	2026년 귀속 주택임대소득	고가 2주택 보증금 12억원 초과 규정 확인

이 글의 제목에 2026이 들어가 있지만, 실제 신고는 2027년 5월이 될 수 있다.

왜냐하면 2026년 귀속 소득은 일반적으로 다음 해 5월 종합소득세 기간에 신고하기 때문이다.

이걸 헷갈리면 “올해 신고에 바로 들어가나?”에서 꼬인다.

세금의 시간표는 가끔 한 박자 늦게 온다.

하지만 준비는 한 박자 빨라야 한다.

1주택, 2주택, 3주택 이상 기본 구조

국세청 안내에서 주택임대소득 과세대상은 보유 주택 수와 임대 형태에 따라 갈린다.

기본 구조는 이렇다.

부부합산 주택 수	월세 수입	보증금·전세금
1주택	기준시가 12억원 초과 국내주택 또는 국외주택 월세 등 확인	일반적으로 국내 12억원 이하 1주택 보증금은 과세대상 아님
2주택	모든 월세 수입 과세대상	2026년 귀속 이후 고가 2주택 보증금 기준 확인
3주택 이상	모든 월세 수입 과세대상	비소형주택 3채 이상 등 보증금 합계 3억원 초과 시 간주임대료 확인

여기서 2주택자는 월세와 전세를 따로 봐야 한다.

월세가 있으면 2주택자는 원칙적으로 과세대상 쪽으로 본다.

전세보증금은 2026년 이후 고가 2주택 규정을 확인해야 한다.

즉 2주택자는 이제 질문이 세 개다.

월세가 있나.

두 주택이 고가주택인가.

보증금 합계가 12억원을 넘나.

이 세 질문을 지나야 신고 여부 판단이 선명해진다.

고가주택 2주택 판단에서 기준시가 12억원은 어디에 쓰이나

국세청의 소득세법 제25조 개정내용 안내에는 고가주택 2주택자의 보증금 등에 대한 간주임대료 과세대상 확대가 설명되어 있다.

여기서 고가주택은 기준시가 12억원 초과로 제시된다.

중요한 건 시세가 아니라 기준시가다.

아파트 실거래가, 네이버 호가, 내가 마음속으로 부르는 가격이 아니다.

세금 판단에서는 기준시가를 확인해야 한다.

헷갈리는 값	세금 판단에서 먼저 볼 값
실거래가	기준시가와 다를 수 있음
매물 호가	세금 기준 아님
전세보증금	보증금 합계 기준에 사용
공동주택 공시가격	기준시가 판단 출발점
개별주택가격	단독·다가구 등 기준 확인

고가주택 2주택 규정에서 “12억원”이 두 번 등장해 헷갈릴 수 있다.

하나는 주택 기준시가 12억원 초과다.

다른 하나는 보증금 등의 합계액 12억원 초과다.

둘은 역할이 다르다.

첫 번째는 어떤 주택을 고가주택으로 볼지 판단하는 숫자다.

두 번째는 보증금 등 합계가 과세대상에 들어오는지 판단하는 숫자다.

숫자는 같지만 질문이 다르다.

이거 아주 세금답게 사람 헷갈리게 만든다.

그래도 나눠서 보면 된다.

보증금 합계 12억원 초과는 어떻게 보나

국세청 과세대상 안내에는 2026년 귀속 이후부터 고가주택 2주택자의 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하는 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 과세대상에 포함한다고 설명되어 있다.

따라서 2주택 전세 임대자는 아래 순서로 보면 된다.

부부합산 2주택인지 확인한다.
두 주택이 기준시가 12억원 초과 고가주택인지 확인한다.
전세보증금, 임대보증금 등 보증금 합계가 12억원을 초과하는지 확인한다.
월세 수입이 따로 있는지도 본다.
홈택스 주택임대소득 신고 화면 또는 세무전문가에게 간주임대료 계산 여부를 확인한다.

예를 들어 보자.

사례	판단 힌트
기준시가 13억원 주택 2채, 보증금 합계 13억원	2026년 귀속 이후 간주임대료 확인 필요
기준시가 13억원 1채 + 10억원 1채, 보증금 합계 13억원	고가주택 2채 요건이 맞는지 추가 확인
기준시가 13억원 주택 2채, 보증금 합계 11억원	보증금 합계 12억원 초과가 아님
기준시가 12억원 이하 2채, 월세 없음	고가 2주택 보증금 규정과 거리가 있음
2주택이고 월세 수입 있음	월세 과세대상 여부 별도 확인

여기서 “초과”라는 단어도 중요하다.

12억원 이상인지, 12억원 초과인지에 따라 판단이 달라질 수 있다.

국세청 안내 문구는 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하는 경우라고 되어 있다.

정확한 금액 경계는 신고 시점에 홈택스와 국세청 안내를 다시 확인해야 한다.

간주임대료는 실제로 받은 월세가 아니다

간주임대료는 실제 월세를 받은 돈이 아니다.

보증금이라는 무이자 또는 저이자 자금을 받은 것으로 보고 일정 이자 상당액을 임대수입처럼 계산하는 개념이다.

주택임대소득의 총수입금액은 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료를 합쳐서 본다.

국세청 과세 개요도 주택임대소득 총수입금액을 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료로 설명한다.

그래서 전세만 놓았는데도 “수입금액”이라는 말이 나올 수 있다.

이 지점에서 많이 당황한다.

“돈을 매달 받은 것도 아닌데 왜 임대료냐”는 질문이 생긴다.

세법에서는 보증금을 운용할 수 있는 경제적 이익을 일정 방식으로 계산하기 때문이다.

간단히 말하면 실제 월세는 아니지만 세금 계산에서는 임대수입처럼 들어올 수 있는 금액이다.

좋아할 필요는 없다.

다만 존재를 알아야 한다.

3주택 이상과 2주택 고가주택 규정을 섞지 말자

기존 간주임대료 설명에서 가장 자주 보이는 기준은 3주택 이상, 보증금 합계 3억원 초과다.

국세청의 주택 보증금 간주임대료 안내도 3주택 이상 소유, 보증금 등의 합계액 3억원 초과 구조를 기본으로 설명한다.

그런데 2026년 귀속 이후에는 고가주택 2주택자 규정이 별도로 붙는다.

그래서 두 기준을 섞으면 안 된다.

구분	기본 질문
3주택 이상 간주임대료	비소형주택 3채 이상인지, 보증금 합계 3억원 초과인지
2026년 이후 고가 2주택	기준시가 12억원 초과 주택 2채인지, 보증금 합계 12억원 초과인지

3주택 이상 기준만 외우고 있던 사람은 2주택 고가주택 예외를 놓칠 수 있다.

반대로 2주택 기준을 보고 모든 2주택 전세가 과세된다고 오해해도 안 된다.

고가주택 여부와 보증금 합계 기준이 붙는다.

항상 조건을 한 덩어리로 봐야 한다.

세금은 조건문이다.

프로그래밍을 안 해도 조건문은 피할 수 없다.

실제 신고 전에 준비할 자료

2주택 전세보증금이 걸릴 가능성이 있다면 자료를 미리 모아두는 편이 좋다.

2026년 귀속 신고는 2027년 5월이지만, 자료는 계약 시점부터 쌓인다.

자료	왜 필요한가
임대차계약서	보증금, 계약기간, 지급일 확인
각 주택 기준시가 자료	고가주택 여부 확인
보증금 입금 내역	보증금 등 합계와 기간 확인
월세 수입 내역	월세 과세대상 여부 별도 확인
공동명의 자료	부부합산 주택 수 판단
사업자등록 여부	분리과세·필요경비 판단에 영향 가능

특히 임대차계약서의 계약기간이 중요하다.

간주임대료 계산은 단순히 연말 보증금만 보는 구조가 아닐 수 있다.

보증금을 받은 기간, 적수, 이자율 같은 요소가 계산에 들어간다.

따라서 계약 시작일과 종료일을 대충 넘기면 안 된다.

보증금이 중간에 바뀐 경우도 표시해두는 것이 좋다.

나중에 홈택스 앞에서 계약서를 찾기 시작하면 그날 저녁이 사라진다.

미리 모아두면 정신건강에 이롭다.

종합과세와 분리과세도 같이 봐야 하나

주택임대소득은 총수입금액 규모에 따라 종합과세와 분리과세 선택 문제가 생길 수 있다.

일반적으로 주택임대 총수입금액 2천만원 이하인 경우 분리과세 선택 이슈가 함께 나온다.

하지만 간주임대료 과세 여부를 먼저 확인해야 한다.

그 다음 총수입금액, 필요경비, 기본공제, 등록임대 여부 등을 봐야 한다.

이 글에서 바로 세액까지 확정하지 않는 이유가 여기에 있다.

과세대상 판단과 세액 계산은 단계가 다르다.

먼저 과세대상인지 본다.

그 다음 신고 유형을 본다.

마지막으로 세액을 계산한다.

단계	질문
1단계	주택임대소득 과세대상인가
2단계	월세와 간주임대료를 합친 총수입금액은 얼마인가
3단계	분리과세 선택이 가능한가
4단계	필요경비와 공제는 어떻게 반영되는가
5단계	홈택스 신고서에 어떤 항목으로 입력되는가

처음부터 세액 계산기로 뛰어들면 더 헷갈린다.

판정표가 먼저다.

계산기는 그 다음이다.

2주택자가 자주 틀리는 지점

첫째, 주택 수를 본인 명의만 본다.

국세청 안내는 보유 주택 수를 부부 합산으로 계산한다고 설명한다.

배우자 명의 주택도 같이 봐야 한다.

둘째, 시세 12억원과 기준시가 12억원을 섞는다.

기준시가를 확인해야 한다.

셋째, 2025년 귀속과 2026년 귀속을 섞는다.

2026년 귀속 이후 규정은 적용시기가 다르다.

넷째, 전세만 받으면 무조건 과세대상이 아니라고 생각한다.

고가 2주택 보증금 기준이 생겼다.

다섯째, 보증금 합계만 보고 월세를 빼먹는다.

2주택자의 월세 수입은 별도로 봐야 한다.

여섯째, 소형주택 특례를 아무 주택에나 적용한다.

소형주택은 주거전용 면적과 기준시가 요건을 동시에 봐야 한다.

일곱째, 신고 시점에 자료를 찾으려 한다.

기준시가, 계약서, 보증금 변동 자료는 미리 모아야 한다.

내 상황을 빠르게 가르는 표

내 상황	우선 판단
2주택 모두 월세 있음	월세 수입 과세대상 여부 먼저 확인
2주택 모두 전세, 둘 다 기준시가 12억원 초과	보증금 합계 12억원 초과 여부 확인
2주택 중 1채만 기준시가 12억원 초과	고가 2주택 요건 충족 여부 추가 확인
2주택 모두 기준시가 12억원 이하	고가 2주택 간주임대료 규정과는 거리가 있음
3주택 이상	기존 3주택 이상 간주임대료 기준 별도 확인
국외 주택 있음	국외 주택 임대소득 기준 별도 확인

이 표에서 하나를 고르면 출발점이 잡힌다.

대부분의 실수는 첫 질문을 잘못 골라서 생긴다.

“나는 전세만 받는다”가 첫 질문이 아니다.

“부부합산 몇 주택이고, 기준시가는 얼마이고, 보증금 합계는 얼마인가”가 첫 질문이다.

홈택스 신고 전에 확인할 문장

아래 문장을 스스로 채워보면 된다.

나는 부부합산으로 __주택이다.

그중 기준시가 12억원 초과 주택은 __채다.

전세보증금 등 합계는 __억원이다.

월세 수입은 있다 / 없다.

2026년 귀속 소득 신고는 2027년 5월에 확인한다.

이 다섯 칸을 못 채우면 아직 신고 판단을 시작하기 이르다.

자료부터 모아야 한다.

반대로 다섯 칸이 채워지면 세무 상담이나 홈택스 입력도 훨씬 쉬워진다.

질문이 좁아지기 때문이다.

세무사에게 물어볼 때도 이렇게 묻는 편이 좋다.

“부부합산 2주택이고, 두 주택 기준시가가 모두 12억원 초과이며, 2026년 보증금 합계가 12억원을 넘습니다. 간주임대료 과세대상과 신고 방식을 확인하고 싶습니다.”

이 정도면 대화가 바로 본론으로 들어간다.

FAQ

Q1. 2주택 전세보증금은 2026년부터 무조건 과세인가요?

무조건은 아니다.

국세청 안내 기준으로 2026년 귀속 이후 고가주택 2주택자의 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하는 경우를 확인해야 한다.

따라서 2주택 여부, 기준시가 12억원 초과 주택 여부, 보증금 합계 12억원 초과 여부를 같이 본다.

Q2. 2026년 5월 신고부터 바로 적용되나요?

주의해야 한다.

2026년 5월 신고는 일반적으로 2025년 귀속 소득 신고다.

국세청 안내의 2026년 귀속 이후 기준은 2026년 소득에 대한 판단이므로 보통 2027년 5월 신고에서 본격적으로 확인하게 된다.

Q3. 기준시가 12억원은 실거래가인가요?

아니다.

실거래가나 매물 호가가 아니라 세금 판단에 쓰는 기준시가를 확인해야 한다.

공동주택 공시가격, 개별주택가격 등 주택 종류에 맞는 기준을 확인해야 한다.

Q4. 보증금 합계 12억원은 전세보증금만 보나요?

국세청 안내는 보증금 등의 합계액이라고 표현한다.

전세보증금, 임대보증금 등 계약에서 받은 보증금 성격의 금액을 확인해야 한다.

중간 변동이 있으면 계약기간과 변동일도 같이 정리해야 한다.

Q5. 월세가 조금이라도 있으면 어떻게 되나요?

월세는 별도 과세대상 판단을 해야 한다.

2주택자는 월세 수입이 있으면 주택임대소득 과세대상 여부를 먼저 확인해야 한다.

전세보증금 간주임대료와 월세 수입은 따로 떼어 보되, 신고에서는 주택임대소득 전체 구조로 봐야 한다.

Q6. 간주임대료 계산까지 직접 해야 하나요?

최종 신고는 홈택스 신고화면이나 세무전문가 확인을 받는 것이 안전하다.

간주임대료는 보증금, 기간, 정기예금이자율, 장부신고 여부 등 계산 요소가 들어간다.

이 글에서는 계산 전 과세대상 판단표를 먼저 정리한 것이다.

Q7. 소형주택은 주택 수에서 빠지나요?

국세청 안내에는 주거전용 면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택 관련 특례가 설명되어 있다.

다만 아무 소형 주택이나 자동 제외되는 것이 아니다.

면적, 기준시가, 적용기한, 간주임대료 계산 목적을 함께 봐야 한다.

공식 출처

정리하면 2026년 이후 고가 2주택 전세보증금은 그냥 넘길 주제가 아니다.

월세가 없다는 말만으로 끝나지 않는다.

부부합산 주택 수, 기준시가 12억원 초과 여부, 보증금 합계 12억원 초과 여부를 같이 봐야 한다.

그리고 신고 연도를 헷갈리면 안 된다.

2026년 귀속분은 일반적으로 2027년 5월 종합소득세 신고에서 확인하게 된다.

세금은 늦게 오지만 자료는 미리 챙기는 사람이 덜 피곤하다.

전세 계약서와 기준시가 확인표는 지금부터 한 폴더에 모아두자.

미래의 내가 현재의 나에게 꽤 고마워할 가능성이 높다.

2주택 전세보증금 12억을 넘으면 2026 종합소득세 신고가 달라질까 — 주택임대 간주임대료 체크표